万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼(ló身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的u)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确(qu身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的è)定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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